各社區(qū)（村）、相關(guān)職能部門，機(jī)關(guān)各辦（室、所）：
　　《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》已經(jīng)街道辦事處同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

滸山街道辦事處
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019年8月5日

?

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見

　　為了進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作水平，加快推進(jìn)社區(qū)治理創(chuàng)新，加強(qiáng)城市管理，根據(jù)市級(jí)有關(guān)文件精神，結(jié)合我街道實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步提升住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下意見。
　　一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)
　　住宅小區(qū)物業(yè)管理工作要從強(qiáng)化社區(qū)管理職能、完善服務(wù)功能、保障改善民生的現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，堅(jiān)持“讓居民參與、讓居民得益、讓居民滿意”的工作宗旨，充分發(fā)揮自治作用，著力改善住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，著力打造群眾滿意的宜居宜業(yè)新滸山。
　　二、組織領(lǐng)導(dǎo)
　　為確保住宅小區(qū)物業(yè)管理工作制度化、規(guī)范化，街道成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦公室，領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由辦事處主任擔(dān)任，副組長(zhǎng)由分管政法、綜合行政執(zhí)法、經(jīng)發(fā)、社事、城建的負(fù)責(zé)人擔(dān)任，辦公室主任由分管社事的負(fù)責(zé)人兼任，成員由經(jīng)發(fā)辦、城建辦、綜治辦、社事辦、環(huán)衛(wèi)所、綜合行政執(zhí)法中隊(duì)、社區(qū)辦等辦（所）部門負(fù)責(zé)人組成，下設(shè)物業(yè)辦公室，辦公室地點(diǎn)設(shè)在街道社事辦。主要工作職責(zé)為：一是參與住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃和擴(kuò)初會(huì)審、前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)、竣工交付等前期工作；二是指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；三是對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)的指導(dǎo)；四是調(diào)處社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為；五是開展對(duì)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)培訓(xùn)。
　　三、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的職責(zé)
　　物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇。社區(qū)居委會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)事宜進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，并參與具體活動(dòng)，包括：根據(jù)居住小區(qū)物業(yè)管理情況，提出落實(shí)物業(yè)管理的具體方案和措施；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定小區(qū)管理的預(yù)算；對(duì)轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理行為進(jìn)行監(jiān)督、檢查，對(duì)不規(guī)范行為進(jìn)行糾正，對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為提請(qǐng)物業(yè)主管部門予以處理；及時(shí)受理和解決轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理初級(jí)糾紛；對(duì)有物業(yè)管理的老小區(qū)，社區(qū)應(yīng)全程指導(dǎo)物業(yè)合同的簽訂，確定物業(yè)管理星級(jí)考核補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)的比例（最高不得超過80%），并做好會(huì)議記錄。
　　業(yè)主委員會(huì)必須在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法開展工作，并接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主的代表，對(duì)內(nèi)是全體業(yè)主的代理人、管理人，對(duì)外是物業(yè)管理的委托人，具有獨(dú)立的權(quán)利、義務(wù)以及相應(yīng)的法律地位。對(duì)業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者嗓音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失等等。
　　四、物業(yè)管理模式
　　小區(qū)物業(yè)管理的模式主要為物業(yè)企業(yè)管理、圍合式自治管理、委托管理等模式。對(duì)于建筑規(guī)模較大，具有相對(duì)封閉且公用設(shè)施較齊全，有較好物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，原則上應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理；對(duì)于一些基礎(chǔ)設(shè)施差、規(guī)模較大且物業(yè)企業(yè)不愿管理的小區(qū)，也可采用圍合式自治管理；對(duì)于建筑規(guī)模較小，無封閉且公用設(shè)施設(shè)備簡(jiǎn)單的小區(qū)或樓宇，也可委托業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)自治管理。社區(qū)居委會(huì)要根據(jù)居住小區(qū)的具體情況，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主，提出合適的物業(yè)管理方案和措施并加以落實(shí)。對(duì)2000年1月1日以后交付的住宅小區(qū)原則上要求采用物業(yè)企業(yè)管理的模式。
　　聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理的小區(qū)，應(yīng)秉承“公開、公平、公正”的原則，向全社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，如委托第三方招標(biāo)、《慈溪日?qǐng)?bào)》刊登招聘公告等。
　　五、物業(yè)費(fèi)的收取
　　業(yè)主應(yīng)自覺遵守《業(yè)主公約》，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的決議，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，黨員干部、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工要帶頭參與業(yè)主自治活動(dòng)，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)處置時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)報(bào)告，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和日常維修費(fèi)用。
　　對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收取，物業(yè)管理主體為收費(fèi)責(zé)任人，對(duì)不能正常收取的采用物業(yè)投訴糾紛快速處理機(jī)制，街道將會(huì)同市物業(yè)管理主管部門、人民法院等相關(guān)職能部門，實(shí)行司法救濟(jì)相結(jié)合的處理機(jī)制，使投訴糾紛能得到有效處理。
　　六、業(yè)主委員會(huì)的選舉與備案
　　業(yè)主委員會(huì)的選舉要按照《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》開展工作，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持《業(yè)主委員會(huì)備案表》、《業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定》以及完整的選舉資料檔案到街道辦審核，遞交市物業(yè)主管部門備案。
　　七、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用
　　業(yè)主委員會(huì)要規(guī)范申報(bào)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，把好第一道關(guān)；社區(qū)居委會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)督作用，以“兩網(wǎng)融合”為平臺(tái)，及時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)實(shí)施的維修事項(xiàng)；物業(yè)管理企業(yè)要負(fù)起管家的職責(zé)，實(shí)時(shí)實(shí)地掌握并跟進(jìn)小區(qū)內(nèi)實(shí)施的維修進(jìn)程。
　　八、完善老小區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)助機(jī)制
　　（一）市級(jí)資金全額補(bǔ)助
　　老小區(qū)物業(yè)管理市級(jí)補(bǔ)助資金，按市級(jí)核定的老小區(qū)實(shí)際下?lián)苜Y金全額發(fā)放。
　　（二）街道資金考核補(bǔ)助
　　1.物業(yè)管理考核評(píng)定
　　①評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)：老住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)評(píng)定等級(jí)分為一星、二星、三星三檔。按老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法：≥70分為一星；≥80分為二星；≥90分為三星。
　　②考核辦法：對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，根據(jù)《滸山街道老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》進(jìn)行定期和不定期考核。
　　2.經(jīng)費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助
　　①根據(jù)物業(yè)管理考核評(píng)定結(jié)果核發(fā)補(bǔ)助資金，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：一星每平方0.4元/年；二星每平方0.6元/年；三星每平方0.8元/年。針對(duì)部分老小區(qū)建造年限長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施差、物業(yè)費(fèi)收繳基數(shù)低、物業(yè)公司不愿入駐的現(xiàn)狀，街道統(tǒng)一在物業(yè)管理星級(jí)考核補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)行自治管理的小區(qū)增加年度考核補(bǔ)助資金，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：按一星級(jí)每平方0.2元/年；二星級(jí)每平方0.3元/年；三星級(jí)每平方0.4元/年。
　　以星級(jí)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，補(bǔ)助資金實(shí)際發(fā)放與物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率成正比，補(bǔ)助發(fā)放比例系數(shù)如下：收費(fèi)率90%以上（包括90%），補(bǔ)助比例100%；收費(fèi)率85%—90%（包括85%），補(bǔ)助比例90%；收費(fèi)率85%以下，補(bǔ)助比例按實(shí)際收費(fèi)率。
　　②對(duì)于已實(shí)行圍合式自治管理的小區(qū)，引進(jìn)物業(yè)公司管理，街道給予一次性的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助2萬(wàn)元，其中0.5萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)引進(jìn)物業(yè)公司的業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)，1.5萬(wàn)元用于補(bǔ)助小區(qū)的公共部位、公共設(shè)施維修維護(hù)等。
　　③為了解決社區(qū)應(yīng)急維修、應(yīng)急事故處置等，同時(shí)加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高工作人員整體素質(zhì)，提升物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)營(yíng)，街道按老住宅小區(qū)總面積配套每平方米0.1元/年的備用金，一是用于社區(qū)應(yīng)急開支；二是用于社區(qū)物管相關(guān)人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)；三是用于多年失管小區(qū)實(shí)行圍合式自治管理的啟動(dòng)資金，包括前三個(gè)月管理人員的工資、服裝、崗?fù)さ仍O(shè)備設(shè)施補(bǔ)助，由社區(qū)出面向街道辦事處提出書面申請(qǐng)，資金審批統(tǒng)一使用《滸山街道經(jīng)費(fèi)支出方案審批表》；四是用于對(duì)老小區(qū)物業(yè)公司的第三方審計(jì)產(chǎn)生的部分費(fèi)用。
　　④為進(jìn)一步完善自治管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)居管和諧，街道對(duì)實(shí)行圍合式自治管理的社區(qū)進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為一星每平方0.1元/年；二星每平方0.2元/年；三星每平方0.3元/年。獎(jiǎng)金發(fā)放由街道組織辦統(tǒng)籌。
　　（三）經(jīng)費(fèi)管理
　　補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)由街道辦事處撥付給各社區(qū)，具體使用范圍和要求如下：附件2
　　（四）適用范圍
　　本意見所指的老住宅小區(qū)的確定標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)《關(guān)于加快中心城區(qū)老小區(qū)改造和背街小巷改善工作的實(shí)施意見》（慈政辦發(fā)〔2008〕57號(hào)），為1999年12月31日前交付使用的住宅小區(qū)。
　　九、解釋
　　本實(shí)施意見如有未盡事宜，由街道社區(qū)管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。

　　十、時(shí)間

　　本實(shí)施意見自發(fā)布之日實(shí)施，2012年4月15日發(fā)布的《滸山街道關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見》和2017年11月23日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》自行廢止。

　　39附件1.docx

　　39附件2.doc

?