為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市農(nóng)村宅基地管理，促進(jìn)農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用，保護(hù)農(nóng)村村民合法權(quán)益，結(jié)合我市實(shí)際，研究制定了《慈溪市農(nóng)村宅基地管理辦法（試行）（征求意見稿）》，現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。請將建議意見于2026年5月28日前通過以下方式提出：
一、通過慈溪市政府網(wǎng)站，點(diǎn)擊頁面下方“我有建議”，將意見通過網(wǎng)絡(luò)直接反饋；
二、通過傳真方式將意見傳真至0574-89596117，并請?jiān)趥髡婕献⒚鳌耙庖姺答仭弊謽樱?/p>
三、通過信函方式將意見郵寄至慈溪市古塘街道明州路818號慈溪市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，郵政編碼：315300，并請?jiān)谛欧馍献⒚鳌耙庖姺答仭弊謽印?/p>
聯(lián)系人：陳老師，聯(lián)系電話：0574-89596141。
慈溪市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局
2026年4月27日
慈溪市農(nóng)村宅基地管理辦法（試行）（草案）
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市農(nóng)村宅基地管理，促進(jìn)農(nóng)村宅基地節(jié)約集約利用，保護(hù)農(nóng)村村民合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《浙江省土地管理?xiàng)l例》《浙江省國土空間規(guī)劃條例》《浙江省農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
一、適用范圍
本辦法所稱農(nóng)村宅基地（以下簡稱宅基地）是指依法用于農(nóng)村村民建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。
本辦法所稱農(nóng)村村民（以下簡稱村民）是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人員。
本市行政區(qū)域內(nèi)宅基地上新建、翻改擴(kuò)建農(nóng)村住宅的建設(shè)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
二、基本原則
（一）規(guī)劃引領(lǐng)原則。宅基地選址應(yīng)符合國土空間規(guī)劃和用途管制等要求，合理布局。
（二）節(jié)約集約原則。嚴(yán)格控制宅基地面積，堅(jiān)持“一戶一宅”和“建新拆舊”原則，盡量使用村內(nèi)原有宅基地和空閑地，嚴(yán)格控制使用耕地建房，嚴(yán)禁占用永久基本農(nóng)田建房。
（三）底線紅線原則。嚴(yán)守農(nóng)村用地建房法律政策底線紅線，嚴(yán)禁利用農(nóng)村宅基地開發(fā)商品住宅，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和農(nóng)房，嚴(yán)禁退休干部到農(nóng)村占地建房。
三、職能劃分
市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地的分配、使用、流轉(zhuǎn)、退出、用地標(biāo)準(zhǔn)和閑置農(nóng)房盤活利用等工作，依法查處村民違法占用土地建住宅的行為。
市自然資源規(guī)劃局負(fù)責(zé)指導(dǎo)鎮(zhèn)（街道）開展規(guī)劃編制，做好用地保障、規(guī)劃許可、確權(quán)頒證等工作。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村住宅建設(shè)、安全和危房改造，編制農(nóng)村住宅設(shè)計(jì)通用圖集，做好農(nóng)村住宅建設(shè)的風(fēng)貌管控，提供住房保障政策享受情況。
其他有關(guān)部門按照職責(zé)分工，做好宅基地監(jiān)督管理工作。
鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)核查轄區(qū)內(nèi)建房申請戶的實(shí)際居住情況以及其用地建房的審批、監(jiān)管和驗(yàn)收，嚴(yán)格落實(shí)“四到場”管理，辦理規(guī)劃許可，編制詳細(xì)規(guī)劃，開展動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置宅基地相關(guān)違法行為，指導(dǎo)村集體完善宅基地民主管理體系。
村集體經(jīng)濟(jì)組織按照宅基地所有權(quán)歸屬，依法代表成員集體行使宅基地所有權(quán)。村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)完善宅基地民主管理體系；核查建房戶內(nèi)人員的本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份、“一戶一宅”和相鄰權(quán)利人意見等情況并對其真實(shí)性負(fù)責(zé)；組織開展村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（代表）會(huì)議討論并公示；配合鎮(zhèn)（街道）落實(shí)“四到場”管理及確權(quán)登記，對用地建房全過程監(jiān)督管理，及時(shí)制止并上報(bào)巡查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為；設(shè)立由村兩委班子成員兼任的村級宅基地協(xié)管員，指導(dǎo)村民依法辦理有關(guān)手續(xù)和實(shí)施建設(shè)活動(dòng)。
四、申請資格
宅基地建房申請按照“以人認(rèn)定，按戶歸集”的方法執(zhí)行，即先按人確定宅基地申請資格，再進(jìn)行建房戶認(rèn)定。
（一）人的認(rèn)定。本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有申請取得宅基地的權(quán)利。但以下情形除外：
1.已享受過貨幣補(bǔ)償或者安置房補(bǔ)償?shù)募w所有土地住宅房屋被補(bǔ)償人；
2.已納入政府集中供養(yǎng)的；
3.已享受住房保障政策的；
4.依法不具備申請宅基地資格的其他情形。
（二）戶的歸集。申請建房的農(nóng)村家庭戶以婚姻、血親和收養(yǎng)等關(guān)系為基礎(chǔ)，實(shí)際居住情況、風(fēng)俗習(xí)慣、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、公安戶籍等因素為參考，由戶內(nèi)所有同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員組成；戶內(nèi)人口數(shù)按符合前款認(rèn)定條件的人數(shù)計(jì)算；一般情況下，應(yīng)由具有完全民事行為能力的戶內(nèi)成員為戶主。戶內(nèi)具有本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的子女達(dá)到法定結(jié)婚年齡后可以分戶申請宅基地建房。
（三）符合下列情形之一的，可以以戶為單位向本村集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地建房：
1.該戶無宅基地的；
2.因自然災(zāi)害、規(guī)劃實(shí)施、村莊梳理式改造等原因，需要重新建設(shè)住宅的；
3.依法可以申請宅基地建房的其他情形。
（四）宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：
1.建房選址不符合相關(guān)規(guī)劃條件或存在權(quán)屬爭議的；
2.建房戶不符合本辦法規(guī)定的；
3.不符合“一戶一宅”規(guī)定的；
4.除按規(guī)定調(diào)劑外，出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請宅基地的；
5.以所有家庭成員作為一戶申請批準(zhǔn)宅基地后，不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的；
6.依法不予批準(zhǔn)的其他情形。
建房申請戶存在未經(jīng)批準(zhǔn)占地建房等情形，現(xiàn)有房屋能滿足居住需要且符合補(bǔ)辦條件的，應(yīng)通過補(bǔ)辦手續(xù)等方式保障居住。
不予批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人，并說明不予批準(zhǔn)的理由。
五、建造標(biāo)準(zhǔn)
（一）宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)：1人戶申請宅基地最高不得超過50平方米；2—3人戶申請宅基地最高不得超過95平方米；4人（含4人）以上戶申請宅基地，使用耕地的最高不得超過125平方米，使用其他土地的最高不得超過140平方米。
（二）符合本辦法“一戶一宅”規(guī)定的合法農(nóng)村住宅翻建，占地面積超過本辦法面積標(biāo)準(zhǔn)的，允許根據(jù)原批準(zhǔn)或不動(dòng)產(chǎn)登記確定的合法面積原址翻改建，但不得超過法律、法規(guī)規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)上限。
（三）建房戶應(yīng)嚴(yán)格按照審批內(nèi)容實(shí)施建設(shè)，嚴(yán)禁利用多戶合建等方式違規(guī)建設(shè)別墅大院和私人會(huì)所。直系血親確需合建的，合建戶數(shù)不得超過兩戶。
（四）統(tǒng)建房套型建筑面積（含公攤面積）的控制標(biāo)準(zhǔn)：對申購多層（6層及以下）公寓的，人均建筑面積上限為60平方米；對申購中高層（7—9層）公寓的，人均建筑面積上限為70平方米；對申購高層（10層以上，含10層）公寓的，人均建筑面積上限為80平方米。以上戶型最高一戶均不超過250平方米。
以行政劃撥方式報(bào)批的統(tǒng)建房僅限所在鎮(zhèn)（街道）范圍內(nèi)符合宅基地申請條件的村民購買，以集體使用方式報(bào)批的僅限所在村范圍內(nèi)符合宅基地申請條件的村民購買。
六、審批管理
建房審批按照“認(rèn)定到人、按戶實(shí)現(xiàn)、一戶一宅、限定面積、帶圖審批、建新拆舊”的原則執(zhí)行。
（一）嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”制度。村民一戶只能擁有一處宅基地。因歷史原因，同一戶擁有多處宅基地，面積之和未超過本辦法面積標(biāo)準(zhǔn)的，可作為一處宅基地管理。面積之和超過本辦法面積標(biāo)準(zhǔn)的，建房戶可在面積標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)選擇一處或多處宅基地（不得對整宗宅基地進(jìn)行分割），作為一處管理。鼓勵(lì)其余宅基地有償退出。戶內(nèi)個(gè)人所有的合法農(nóng)村住宅按一戶享有管理。因繼承擁有多處宅基地導(dǎo)致不符合本辦法“一戶一宅”規(guī)定的建房戶在該戶原合法取得宅基地面積范圍及本辦法面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)原址翻改建的,允許其保留繼承所得房屋。
（二）嚴(yán)格落實(shí)“建新拆舊”制度。建房戶申請易址建造住宅的，在鎮(zhèn)（街道）審核通過后，建房戶應(yīng)及時(shí)按要求處置好原有舊房并注銷原產(chǎn)權(quán)證。
（三）妥善處理相鄰關(guān)系。村民建房妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、通行和排水的，應(yīng)征求相鄰權(quán)利人意見。相鄰權(quán)利人認(rèn)為擬建住宅侵害其合法權(quán)利而有異議的，村集體應(yīng)介入調(diào)查核實(shí)并加強(qiáng)矛盾化解。相鄰權(quán)利人堅(jiān)持異議的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（代表）會(huì)議討論形成意見。
（四）妥善處理規(guī)劃與建房需求的矛盾。中心城區(qū)100平方公里（東至寺馬線，南至南三環(huán)，西至西三環(huán)，北至三塘橫江）范圍內(nèi)的農(nóng)村住宅建設(shè)在尊重村民意愿的前提下，以推進(jìn)城市有機(jī)更新的方式，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)。經(jīng)規(guī)劃審批后，由鎮(zhèn)（街道）和集體經(jīng)濟(jì)組織組織實(shí)施。
除中心城區(qū)100平方公里（東至寺馬線，南至南三環(huán)，西至西三環(huán)，北至三塘橫江）范圍外，各鎮(zhèn)（街道）城鎮(zhèn)開發(fā)邊界和村莊建設(shè)邊界內(nèi)，規(guī)劃功能為非住宅用地且未列入拆遷或近期改造計(jì)劃地塊內(nèi)的村民建住宅，允許建房戶在不新增用地面積的前提下，辦理相關(guān)手續(xù)。
（五）分戶析產(chǎn)。村民符合本辦法“一戶一宅”和分戶規(guī)定的，可以按協(xié)議進(jìn)行分戶析產(chǎn)。因其他原因形成一戶多宅的，分戶析產(chǎn)的方案應(yīng)當(dāng)盡量化解存量一戶多宅的問題。
（六）審批流程。審批流程由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市自然資源規(guī)劃局、市住建局另行制定。
七、盤活、流轉(zhuǎn)、退出和收回
（一）盤活。在依法維護(hù)村民宅基地合法權(quán)益和嚴(yán)格規(guī)范宅基地管理的基礎(chǔ)上，允許農(nóng)戶合法擁有的住宅通過出租、入股、合作等方式盤活利用。
（二）流轉(zhuǎn)。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并報(bào)鎮(zhèn)（街道）審批通過，村民向符合宅基地申請條件的本村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或者調(diào)劑住宅的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，雙方當(dāng)事人可以依法向登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記，但應(yīng)符合本辦法的面積標(biāo)準(zhǔn)。
（三）退出與收回。允許依法自愿有償退出宅基地。對歷史形成的“一戶多宅”、宅基地面積超標(biāo)等情形，沒有違反當(dāng)時(shí)法律法規(guī)和政策規(guī)定的，引導(dǎo)相關(guān)權(quán)利人通過自愿有償?shù)确绞酵顺龆嗾嫉恼亍４寮w經(jīng)濟(jì)組織為實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、歷史建筑保護(hù)等需要收回宅基地及住宅的，可以與宅基地使用權(quán)人訂立協(xié)議，采用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、置換等方式收回宅基地使用權(quán)。退出、收回宅基地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織申請注銷登記。退出、收回的宅基地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障村民的住宅建設(shè)、農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求。
八、責(zé)任追究
（一）建房申請戶采取虛假離婚等方式騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由屬地鎮(zhèn)（街道）撤銷批文，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
（二）相關(guān)工作人員在村民建房申請審查、審核、放線（放樣）、審批、批后監(jiān)管及驗(yàn)收過程中有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，按照干部管理權(quán)限依法依規(guī)給予處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
九、附則
（一）本辦法自 2026年 x月x日起施行，《慈溪市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)慈溪市農(nóng)民建房用地管理辦法的通知》（慈政辦發(fā)〔2008〕43號）、《慈溪市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村宅基地管理的實(shí)施意見》（慈政辦發(fā)〔2014〕96號）同時(shí)廢止。
（二）村民原在國有劃撥土地上的統(tǒng)建房、農(nóng)民公寓、拆遷安置房和存量農(nóng)村住宅可參照本辦法管理。
（三）本辦法未盡之處在上級出臺相應(yīng)法律法規(guī)或規(guī)范性文件后再行修訂。